Le lexique foncier et immobilier du Bénin, expliqué simplement

À savoir

La fiche de demande de titre foncier sur service-public.bj reprend cette règle : la demande est ouverte aux étrangers sous un accord de réciprocité. Faites confirmer par un notaire la situation applicable à votre nationalité.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 14 (non modifié en 2017) et art. 61 ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Demande de titre foncier »

Ce que cela prouve

La forme exigée par la loi pour vendre un bien titré.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 18 (non modifié en 2017)

Ce que cela prouve

Une présomption de propriété selon la coutume.

À savoir

Pas la pleine propriété. Pour vendre, le titulaire doit d'abord confirmer ses droits ou obtenir un certificat d'appartenance (art. 17). Selon l'étude publiée par l'ANDF, la délivrance de nouvelles ADC est suspendue depuis mars 2024, sauf dérogation.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 et 352 nouveaux ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (frais communaux selon la superficie) ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Ce que cela prouve

Que l'agence respecte ses obligations légales : un agent qui ne demande aucune pièce ne les respecte pas.

À savoir

L'agent peut aussi demander l'origine des fonds, notamment pour les opérations élevées ou complexes. Sans identification satisfaisante, il ne peut pas réaliser l'opération. Il conserve ces documents au moins dix ans. Le contrôle est assuré par l'ACSIM, autorité de supervision du secteur immobilier rattachée à l'ANDF. Ces règles ne s'appliquent pas aux notaires, qui relèvent d'une autre autorité.

Source : Lignes directrices des assujettis du secteur immobilier, ACSIM et ANDF (juin 2025) ; loi n° 2024-01 du 20/02/2024, art. 17, 26, 45 et 79 (cités par ces lignes directrices) ; loi n° 2022-30 du 20/12/2022, art. 18

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 416 ; ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes » ; ANDF, statistiques de gestion des plaintes et demandes de renseignement 2021 et 2022

Ce que cela prouve

Qu'une demande de titre foncier a bien été déposée pour cette parcelle.

À savoir

Elle ne prouve pas la propriété et ne permet pas, seule, de vendre : il faut le titre foncier ou un certificat d'appartenance. Pièces : la pièce d'identité du demandeur et du bénéficiaire, une procuration si l'on demande pour autrui, et la fiche de dépôt de la demande de titre foncier ou le mail indiquant le numéro de réquisition. Demande en ligne sur service-public.bj avec son NPI. Délai annoncé : 48 heures.

Source : Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (10 000 FCFA) ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Attestation de demande de confirmation de droits fonciers » (10 500 FCFA, 48 heures)

Démarche officielle : Demander l'attestation (service-public.bj, nouvel onglet)

Ce que cela prouve

Une présomption de propriété.

À savoir

Pas la pleine propriété. Elle est toujours délivrée par les mairies.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 nouveau ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (20 000 FCFA, mutation : 10 000 FCFA) ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Ce que cela prouve

Une présomption de propriété.

À savoir

Payer l'impôt sur un terrain ne suffit pas à en être propriétaire.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 nouveau

Source : ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes »

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

À savoir

Ces chiffres couvrent 2021 à 2025 : ils ne disent rien des délais actuels.

Source : Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025) ; Stratégie de communication du programme Terra Bénin, rapport final publié par l'ANDF (2025) ; ANDF, statistiques des titres fonciers délivrés et retirés par BCDF, 2021 à 2025

Ce que cela prouve

L'historique des inscriptions sur le titre.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

Les limites physiques du terrain, telles qu'établies contradictoirement.

À savoir

Le bornage seul ne prouve pas la propriété. Pour une parcelle de 500 m² ou moins, le bornage demandé dans une procédure de l'ANDF peut être confié à un géomètre expert privé, pour un montant fixé à 147 500 FCFA par parcelle depuis le 23 août 2023. Au-delà de 500 m², le montant varie.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (bornage contradictoire : frais variables) ; ANDF, note circulaire n° 004/2023 du 23/08/2023 sur les bornages de 500 m² ou moins

Ce que cela prouve

La situation et la description d'une parcelle. Ses données sont consultables par le public, sauf les données personnelles protégées ; l'ANDF délivre notamment un extrait de plan cadastral et l'identité du propriétaire d'une parcelle. Le portail public cadastre.bj permet de visualiser les parcelles. Avec la mise en ligne du cadastre de Cotonou en avril 2019, l'ANDF a ouvert pour les parcelles de Cotonou : l'extrait de plan cadastral (48 h), l'extrait de photographie aérienne (48 h), l'identité et l'adresse du propriétaire actuel (24 h), les informations de base de la parcelle (quartier, îlot, numéro, surface ; 24 h), ses coordonnées géographiques (24 h) et sa situation par rapport au domaine privé de l'État (24 h). Délais annoncés par l'ANDF en 2019.

À savoir

« De par sa nature, il ne peut enlever ni conférer un droit de propriété » : seul le titre foncier prouve la propriété. Mais toute vente ou modification d'une parcelle enregistrée qui n'est pas mise à jour au cadastre est inopposable à l'administration et aux tiers. Dans les zones couvertes par le cadastre, un acte de vente ne peut être affirmé par la mairie ou déposé chez un notaire qu'au travers de la plateforme du cadastre.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 452 à 454 ; Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau ; Décret n° 2025-176 du 09/04/2025 (NUP, confirmation cadastrale, mise à jour du cadastre), art. 36 et 39 ; ANDF, note de service n° 011/2019 du 19/04/2019 (prestations du cadastre en ligne de Cotonou) ; ANDF, « Comprendre le cadastre du Bénin » ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Ce que cela prouve

Le CEC est assimilé à un acte présomptif de propriété et il a valeur de certificat d'appartenance (art. 17 du Code foncier) : la parcelle peut être vendue. Il peut ensuite être transformé en titre foncier (confirmation cadastrale).

À savoir

Ce n'est pas encore un titre foncier. Dans les opérations collectives, les parcelles sont affichées publiquement (30 jours selon le manuel du programme Terra) et toute personne peut contester une inscription. Une parcelle en litige est enregistrée avec l'identité des parties et leurs revendications ; selon le manuel du programme, aucun CEC n'est délivré pour le domaine public, les zones d'utilité publique ou les zones en litige. Le CEC est gratuit dans les opérations collectives du programme ; pour une demande individuelle, le montant est fixé par arrêté du ministre des Finances.

Source : Décret n° 2025-176 du 09/04/2025 (NUP, confirmation cadastrale, mise à jour du cadastre), art. 2, 7, 8, 10, 21 à 24 ; Manuel d'opérations du programme Terra Bénin, version finale publiée par l'ANDF (oct. 2025) ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025) ; Stratégie de communication du programme Terra Bénin, rapport final publié par l'ANDF (2025)

Ce que cela prouve

Une présomption.

À savoir

En cas de conflit avec un titre foncier, le juge donne la priorité au titre foncier. Les mairies n'en délivrent plus.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 et 378 nouveaux ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Ce que cela prouve

Le vendeur peut céder la parcelle pendant la procédure de confirmation.

À savoir

Pièces demandées : la pièce d'identité du présumé propriétaire, un document de présomption (attestation de recasement, ADC, certificat administratif, certificat foncier rural, avis ou quittances d'impôt, permis d'habiter ou décision de justice définitive), un levé topographique géoréférencé, la preuve qu'une demande de titre foncier est déjà déposée (fiche ou numéro de réquisition) et une promesse de vente ferme notariée. La promesse se signe donc chez le notaire avant la demande. Délai annoncé : 10 jours. Le certificat est valable un an et n'est pas renouvelable : vérifiez la date de validité inscrite en bas du document. À noter : le CEC délivré après enregistrement au cadastre a lui aussi valeur de certificat d'appartenance (décret n° 2025-176, art. 24).

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 17 al. 2 ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (50 000 FCFA) ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Certificat d'appartenance » (50 500 FCFA, 10 jours)

Démarche officielle : Demander le certificat (service-public.bj, nouvel onglet)

Ce que cela prouve

Il fait partie des documents de présomption de propriété.

À savoir

Il n'est pas un titre foncier. Délai de délivrance fixé par l'ANDF en 2019 : 30 jours.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 et 7 nouveaux ; ANDF, note circulaire n° 04/2019 instituant des délais de prestation

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

Une présomption de droits qui fait foi jusqu'à preuve du contraire, établie devant le juge.

À savoir

Les CFR délivrés avant 2013 peuvent être transformés en titre foncier sur simple présentation par le titulaire. Il ne s'en délivre plus de nouveaux.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 et 520 nouveaux ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Source : Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025) ; ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes » ; décret n° 2015-017

Ce que cela prouve

Que le titre foncier est devenu indisponible et que la saisie de l'immeuble peut suivre si le débiteur ne paie pas.

À savoir

Si l'état descriptif d'un titre fait apparaître cette inscription, n'achetez pas : le bien ne peut pas être vendu librement. La demande est réservée aux huissiers de justice, avec les exploits d'huissier (dénonciation du commandement, signification de l'acte notarié avec commandement de payer aux fins de saisie immobilière) et le pouvoir spécial donné par la banque. Délai annoncé : 24 heures. Coût : 2 ‰ du montant de la ou des hypothèques, plus 500 FCFA de frais de régie. Une fois la dette réglée, la radiation du commandement se fait en 24 heures selon les délais fixés par l'ANDF en 2019.

Source : Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Dénonciation de commandement aux fins de visa et de publication » (24 heures) ; ANDF, note circulaire n° 04/2019 instituant des délais de prestation

Démarche officielle : Fiche officielle (service-public.bj, nouvel onglet)

À savoir

Elle est présidée par le directeur de cabinet du ministre et compte notamment le directeur général de l'ANDF et un notaire représentant la Chambre des notaires. Elle peut organiser un règlement amiable, situer la responsabilité des agents et prononcer des réparations pour les préjudices subis. Contactez d'abord l'ANDF ; si la réponse ne vous satisfait pas, saisissez la CGP : par le formulaire de plainte en ligne (numéro du titre foncier, commune, opération, description), par courriel (adresse indiquée dans le manuel de 2019 : plaintecgp@finances.bj) ou par lettre déposée au secrétariat du directeur de cabinet du ministre de l'Économie et des Finances. La plainte peut être déposée par l'usager ou par son mandataire (notaire, avocat ou personne munie d'un mandat). Elle doit indiquer l'identité complète et les coordonnées du plaignant. La commission se donne au plus 15 jours ouvrés pour répondre, et toute plainte reçoit une réponse.

Source : Arrêté 2019 n° 1908 du ministre de l'Économie et des Finances (09/07/2019), art. 1 (création au ministère) ; manuel de procédures de la CGP (déc. 2019) ; arrêté 2021 n° 940 (28/04/2021), art. 2, 3 et 3 bis nouveaux ; ANDF, formulaire de plainte de la CGP

Ce que cela prouve

Une fois achevée, elle aboutit au titre foncier, seule preuve de la pleine propriété.

À savoir

Délais fixés par le décret : publication de la demande dans les 8 jours (site de l'ANDF, bureau de la section de gestion foncière ou de l'arrondissement, plaque sur la parcelle), affichage de 15 jours pendant lequel toute personne peut faire opposition, puis délivrance du titre dans les 8 jours suivant le certificat d'affichage. En cas d'opposition, les règles de la confirmation de droits s'appliquent. Le coût est fixé par arrêté du ministre des Finances. Les restrictions d'accès à la propriété (étrangers, zone frontalière) restent applicables.

Source : Décret n° 2025-176 du 09/04/2025 (NUP, confirmation cadastrale, mise à jour du cadastre), art. 2, 25 à 28

Ce que cela prouve

Une fois achevée, elle aboutit à la délivrance du titre foncier.

À savoir

La demande, appelée « demande de titre foncier », se dépose en ligne sur service-public.bj. Elle est ouverte aux personnes physiques ou morales de nationalité béninoise, et aux étrangers sous un accord de réciprocité. Pièces demandées : une pièce d'identité (ou l'IFU pour une société), un document de présomption (attestation de recasement, ADC, certificat administratif, certificat foncier rural, certificat d'inscription, décision de justice, avis ou quittances d'impôt, permis d'habiter), une preuve de la transaction (convention de vente enregistrée, PV de présomption de propriété enregistré, certificat de perte de convention, acte de donation ou d'échange…) et un levé topographique ou un extrait de plan cadastral. Un bornage contradictoire par un géomètre agréé fait partie de la procédure. Durée estimée par l'ANDF : 120 jours ; coût variable selon la superficie. Si la procédure n'aboutit pas, les frais des formalités déjà accomplies sont retenus (et la totalité du bornage s'il a eu lieu), le reste est remboursé. Une attestation de demande de confirmation prouve seulement que la procédure est engagée (voir ce terme).

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 nouveau ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (frais) ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Demande de titre foncier » (120 jours) ; Loi n° 2021-16 du 23/12/2021 (loi de finances 2022), art. 25.3.2 ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Démarche officielle : Déposer la demande (service-public.bj, nouvel onglet) · Attestation de demande (service-public.bj, nouvel onglet)

Ce que cela prouve

Le droit de la veuve ou du veuf sur la succession, y compris sur les terrains.

À savoir

Le plan d'actions Genre et foncier de l'ANDF relève que les veuves restent souvent écartées de la terre familiale malgré la loi ; l'Institut national de la femme peut intervenir juridiquement pour protéger leurs droits.

Source : Loi n° 2002-07 (Code des personnes et de la famille), art. 630 à 634 ; Plan d'actions Genre et foncier, rapport final publié par l'ANDF (2025)

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 424, 425, 528 et 531 ; décret n° 2015-007 du 29/01/2015 ; ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes »

À savoir

Vérifiez la propriété du terrain avant de lancer les travaux.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 29

Ce que cela prouve

L'accord des parties sur la vente.

À savoir

Elle ne remplace pas le titre foncier. La période transitoire était de dix ans à compter de la promulgation du code (14/08/2013) ; « passé ce délai, les dispositions de l'article 17 sont applicables ». Selon l'étude publiée par l'ANDF, les mairies ont arrêté de délivrer des conventions de vente le 14 août 2023. Une convention enregistrée avant cette date peut encore servir de preuve de transaction dans un dossier de titre foncier. Pour un achat aujourd'hui, passez par un notaire. Dans les zones couvertes par le cadastre, une convention ne peut être affirmée par la mairie ou déposée chez un notaire qu'au travers de la plateforme du cadastre (décret n° 2025-176, art. 39).

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 516 ; Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 516 nouveau ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (affirmation par la commune : 1 % de la valeur vénale) ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025) ; Décret n° 2025-176 du 09/04/2025 (NUP, confirmation cadastrale, mise à jour du cadastre), art. 39

À savoir

Le TPI d'Abomey-Calavi lui a transmis à lui seul 3 102 dossiers, soit plus de 4 anciens dossiers sur 10 : la commune concentre le plus de litiges fonciers de ce ressort. En 2024, l'ANDF recensait 4 818 dossiers de litiges fonciers en instance et 1 083 en appel, dont 4 719 en instance dans le Grand Nokoué hors Cotonou. Une raison de plus de vérifier une parcelle avant de l'acheter.

Source : Cour spéciale des affaires foncières, « Volume des affaires 2023 », document du 29/12/2023 publié par l'ANDF ; ANDF, statistiques des litiges (2024)

Ce que cela prouve

Les CPF délivrés à l'issue des procédures engagées avant 2017 sont « réputés titres fonciers ».

À savoir

Un document présenté comme un CPF doit être vérifié auprès de l'ANDF comme un titre foncier.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 539-2 et 539-3

Ce que cela prouve

Ils permettent de demander la confirmation des droits, donc le titre foncier.

À savoir

Ils ne confèrent pas la pleine propriété.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 4 nouveau

À savoir

Un terrain du domaine public ne peut pas être acheté à un particulier.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

Une présomption, à faire confirmer.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

À savoir

Il ne permet pas de vendre la terre.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

La date de l'acte.

À savoir

L'enregistrement n'est pas l'inscription au titre foncier. Pour une vente sur titre foncier, l'ANDF n'exige plus que l'acte soit enregistré avant la mutation : le notaire demande directement la mutation au régisseur de la propriété foncière. Il doit quand même faire enregistrer l'acte, séparément, au centre de l'enregistrement et des timbres compétent. Droit d'enregistrement d'une vente d'immeuble : 5 % du prix. Sont notamment enregistrées gratuitement les ventes à crédit et locations-ventes de maisons ou d'appartements de 6 millions de FCFA ou moins (le terrain restant taxé au tarif ordinaire) et certaines ventes à des sociétés commerciales ou industrielles. Faites confirmer le montant par le notaire avant de signer.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau ; ANDF, note de service n° 002/2020 portant suppression de la formalité d'enregistrement préalable des actes fonciers ; loi n° 2022-33 du 09/12/2022 (loi de finances 2023), art. 13 ; Code général des impôts, art. 331, modifié par la loi n° 2023-01 du 20/12/2023 (loi de finances 2024)

Ce que cela prouve

L'état du titre au jour de sa délivrance : à qui il appartient et quelles charges y sont inscrites.

À savoir

Il peut être demandé par le propriétaire, par un officier ministériel (un notaire, par exemple) ou par un tiers muni d'une procuration du propriétaire. Un acheteur passe donc par le vendeur ou par son notaire. Demande en ligne sur service-public.bj avec son NPI, téléchargement dans l'espace personnel. Délai annoncé : 24 heures. Il décrit le titre à un instant donné : demandez-en un récent juste avant de signer.

Source : Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (5 000 FCFA) ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « État descriptif » (5 500 FCFA, 24 heures)

Démarche officielle : Demander un état descriptif (service-public.bj, nouvel onglet)

À savoir

Avant d'acheter près d'un grand projet public, vérifiez que la parcelle n'est pas dans une zone déclarée d'utilité publique en demandant une situation géographique à l'ANDF : aucun CEC n'y est délivré. Les indemnisations sont financées par le Fonds de dédommagement foncier.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 5 ; décret n° 2020-226 ; Manuel d'opérations du programme Terra Bénin, version finale publiée par l'ANDF (oct. 2025) ; ANDF, statistiques relatives aux opérations d'expropriation au 31 décembre 2021, 2022 et 2023 ; arrêté 2020 du ministre de l'Économie et des Finances créant la commission d'expropriation de Glo-Djigbé (10/09/2020), visant le décret n° 2020-030 du 15/01/2020 ; arrêté 2020 n° 3294 du même ministre (sept. 2020), visant les arrêtés préfectoraux de déclaration d'utilité publique

À savoir

Pour être indemnisé, adressez une demande au ministre de l'Économie et des Finances en précisant le motif et en joignant les preuves du préjudice. Le dossier est instruit par le secrétariat technique du Fonds à l'ANDF, qui propose un montant ; le ministre décide et l'ANDF paie. En cas de fraude, l'État peut ensuite se retourner contre le responsable. Les personnes expropriées sont payées après le travail de la commission interministérielle d'expropriation. Le Fonds ne remplace pas les vérifications avant achat.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 538 ; Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 539 nouveau ; décret n° 2020-226 du 25/03/2020 ; ANDF, manuel de procédures du Fonds de dédommagement foncier (mars 2020), procédures PT-01, PT-06 à PT-09

À savoir

Pour une demande de titre foncier, le levé topographique et le bornage contradictoire doivent être réalisés par un géomètre agréé.

Source : Plan de formation aux métiers du foncier, rapport final publié par l'ANDF (2025) ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025) ; ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes »

Ce que cela prouve

Une constatation officielle des faits, utile en cas de litige.

À savoir

Un constat ne prouve pas la propriété.

Source : ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes »

Ce que cela prouve

Le droit du créancier de saisir l'immeuble en cas d'impayé, même s'il a été vendu (droit de suite).

À savoir

Acheter un bien hypothéqué sans faire lever l'hypothèque, c'est acheter avec la dette. L'inscription est demandée en ligne à l'ANDF exclusivement par un notaire, sur la base de son expédition ou d'une décision de justice, d'une lettre de saisine et de la copie du titre foncier. Délai annoncé : 48 heures. Coût : 0,3 % de la valeur de la garantie, plus 500 FCFA de frais de régie. L'état descriptif du titre permet de voir si une hypothèque y est inscrite. La radiation (levée) de l'hypothèque est gratuite selon l'arrêté de 2020, et l'ANDF a fixé son délai à 48 heures en 2019.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 55 ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (inscription : 3 ‰ ; radiation : gratuite) ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Inscription d'hypothèque » (48 heures) ; ANDF, note circulaire n° 04/2019 instituant des délais de prestation

Démarche officielle : Inscrire une hypothèque (service-public.bj, nouvel onglet)

Ce que cela prouve

L'existence de l'immeuble dans le registre foncier.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

La forme, la surface et la position de la parcelle.

À savoir

Il ne prouve pas la propriété.

Source : Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025) ; décret n° 2018-473, art. 4

Ce que cela prouve

Une fois réalisé, chaque partie a son titre foncier, au nom de son propriétaire.

À savoir

Les notaires peuvent déposer tout type de demande de morcellement ; un particulier ne peut déposer qu'un morcellement-attribution fondé sur un permis d'habiter. Pour l'achat d'une partie de terrain titré, passez donc par le notaire. Pièces côté notaire : l'expédition notariale, une lettre du notaire, la copie du titre foncier et du levé topographique de la parcelle à morceler, la pièce d'identité du ou des propriétaires (ou RCCM, IFU, statuts). Demande en ligne sur service-public.bj, puis dépôt de la copie du titre à l'ANDF. Coût selon la superficie : de 308 750 FCFA (500 m² ou moins) à 611 250 FCFA (2 à 5 ha). Pendant la procédure, le notaire peut obtenir une attestation de demande de morcellement, qui prouve seulement que le titre est en cours d'établissement (pièces : identités du demandeur et du bénéficiaire, procuration, lettre de demande de morcellement déchargée ; 10 500 FCFA, 48 heures).

Source : Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Morcellement de titre foncier » et « Attestation de demande de morcellement »

Démarche officielle : Demander un morcellement (service-public.bj, nouvel onglet) · Attestation de demande de morcellement (service-public.bj, nouvel onglet)

Ce que cela prouve

La propriété de l'acheteur, une fois le titre muté à son nom.

À savoir

Tant que la mutation n'est pas faite, le titre reste au nom du vendeur. Une mutation suit aussi un décès : à Cotonou en 2023, l'ANDF a enregistré 282 mutations par vente et 240 par décès. En 2024, elle y a enregistré 1 277 mutations par vente. Sur l'ancienne plateforme e-Notaire (obligatoire pour les notaires à partir du 1er janvier 2021, remplacée depuis par service-public.bj), les demandes de mutation en ligne sont passées de 469 en 2021 à 937 en 2023, puis 771 de janvier à septembre 2024 ; Abomey-Calavi en représentait chaque année la plus grande part (de 35 à 47 %). En 2023 et 2024, aucun dossier traité n'a dépassé 10 jours. Au premier trimestre 2026, l'ANDF a reçu 270 demandes de mutation, soit environ 90 par mois.

Source : Site de l'ANDF (transfert de propriété) ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (≤ 10 M : 3 ‰ · 10 à 50 M : 30 000 · > 50 M : 5 ‰) ; ANDF, statistiques des titres fonciers délivrés et des transferts de propriété à Cotonou en 2023 et 2024 ; ANDF, statistiques de la plateforme e-Notaire 2021 à 2024 et des transferts de propriété 2026 ; Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Mutation de titre foncier » ; ANDF, lettre aux notaires sur la plateforme e-Notaire (déc. 2020) ; ANDF, note de service n° 002/2020 ; Loi n° 2021-16 du 23/12/2021 (loi de finances 2022), art. 25.1.3 et 25.3

Démarche officielle : Démarche de mutation (notaires) (service-public.bj, nouvel onglet)

À savoir

Honoraires pour une vente : en janvier 2020, la Chambre des notaires a adopté un tarif spécial pour les transferts de propriété (art. 148 du décret n° 2005-107 sur les tarifs des actes notariés) : 1 % du prix jusqu'à 25 millions de FCFA, avec un minimum de 50 000 FCFA, et 0,75 % au-delà de 50 millions. Pour la tranche de 25 à 50 millions, la lettre publiée par l'ANDF indique 3 %, un taux supérieur aux deux autres : faites-le confirmer par le notaire. Ces honoraires s'ajoutent aux frais de l'ANDF et au droit d'enregistrement de 5 % du prix (voir Enregistrement) ; demandez un devis écrit avant de signer.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 18 ; site de l'ANDF (transfert de propriété) ; Plan de formation aux métiers du foncier, rapport final publié par l'ANDF (2025) ; ANDF, pages « Les organes » et « Parties prenantes » ; Chambre des notaires du Bénin, lettre Pdt-CNB/CBA/36 du 31/01/2020 au ministre de l'Économie et des Finances (résolution de l'AG du 30/01/2020), publiée par l'ANDF

Ce que cela prouve

L'identité cadastrale de la parcelle. Une fois attribué, le NUP doit figurer sur tout acte qui crée ou transfère un droit immobilier sur la parcelle : vérifiez qu'il est bien indiqué sur l'acte de vente.

À savoir

Un morcellement crée autant de nouveaux NUP que de lots, et une fusion crée un numéro nouveau ; un simple changement de limites ne modifie pas le NUP. En copropriété, le NUP porte uniquement sur l'emprise au sol. L'historique des anciens numéros est conservé.

Source : Décret n° 2025-176 du 09/04/2025 (NUP, confirmation cadastrale, mise à jour du cadastre), art. 14 à 20 ; Manuel d'opérations du programme Terra Bénin, version finale publiée par l'ANDF (oct. 2025)

Ce que cela prouve

Un paiement par virement ou chèque laisse une trace bancaire de la transaction, utile en cas de litige.

À savoir

En dessous de ce seuil, préférez aussi un paiement traçable et exigez un reçu. Les agents immobiliers doivent déclarer à la CENTIF (cellule nationale de traitement des informations financières) toute opération en espèces de 15 millions de FCFA ou plus.

Source : Lignes directrices des assujettis du secteur immobilier, ACSIM et ANDF (juin 2025), citant l'art. 4 de la décision n° 003 du Conseil des ministres de l'UMOA ; loi n° 2024-01 du 20/02/2024

Ce que cela prouve

Un droit d'occupation, pas la propriété. Il ne s'en délivre plus de nouveaux.

À savoir

Son titulaire peut demander un titre foncier à l'ANDF : requête, pièce d'identité, original ou duplicata du permis, levé topographique. La demande est affichée au tribunal et à la mairie, publiée au Journal officiel, et les voisins disposent de 15 jours pour contester les limites.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 380 nouveau ; décret n° 2018-473 du 10/10/2018, art. 4 à 12 ; Arrêté 2020 n° 0760 du 23/03/2020 (160 000 FCFA) ; Étude de référence du programme Terra Bénin, rapport définitif publié par l'ANDF (déc. 2025)

Ce que cela prouve

Le droit de construire le projet autorisé.

À savoir

Il ne prouve pas la propriété du terrain.

Source : cadredevie.gouv.bj ; décret n° 2020-056

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

Qu'une contestation est en cours sur le titre.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

À savoir

Un locataire, un gardien ou un occupant autorisé ou toléré ne peut pas s'en prévaloir ; une occupation obtenue par la violence non plus.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 30 à 32

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

À savoir

Si le régisseur refuse la rectification, l'affaire est portée devant le président du tribunal de première instance.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 449 et 451 nouveaux ; Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 450

À savoir

Un immeuble dont la redevance n'est pas payée ne peut ni obtenir ni garder le raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau et art. 539-1

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 54

À savoir

Un agent ne peut pas exiger de somme en dehors des frais officiels.

Source : Manuel d'opérations du programme Terra Bénin, version finale publiée par l'ANDF (oct. 2025) ; décret n° 2022-040

Ce que cela prouve

Que la parcelle n'empiète pas, à la date de la réponse, sur un domaine de l'État, une zone d'utilité publique ou un terrain déjà titré.

À savoir

C'est la vérification à faire pour une parcelle sans titre foncier, avant de payer. La demande est ouverte à toute personne physique ou morale : l'acheteur peut la faire lui-même. Seule pièce demandée : le levé topographique géoréférencé de la parcelle (en PDF). Demande en ligne sur service-public.bj avec son NPI. Délai annoncé : 72 heures. Coût : gratuit, plus 500 FCFA de frais de régie. Elle ne prouve pas que le vendeur est le propriétaire. À ne pas confondre avec l'ancienne attestation de situation géographique délivrée par l'IGN : depuis le 13 janvier 2020, elle n'est plus exigée comme pièce pour les démarches de l'ANDF.

Source : Fiche de service-public.bj (Portail national des e-services), « Demande de situation géographique » (72 heures, 500 FCFA de frais de régie) ; ANDF, note de service n° 001/2020 du 13/01/2020

Démarche officielle : Demander une situation géographique (service-public.bj, nouvel onglet)

Ce que cela prouve

Le droit égal des filles et des fils sur la terre familiale. À Cotonou, les femmes seules ont reçu 247 des 882 titres fonciers délivrés en 2023 (28 %) et 225 des 715 délivrés en 2024 (31 %) ; les couples homme-femme, 35 puis 42.

À savoir

Vendre une parcelle d'héritage sans l'accord de tous les cohéritiers expose aux sanctions de l'article 512 du Code foncier.

Source : Loi n° 2002-07 (Code des personnes et de la famille), art. 605, 619, 620, 1009 et 1030 ; Code foncier, art. 512 ; ANDF, statistiques des titres fonciers délivrés et des transferts de propriété à Cotonou en 2023 et 2024

À savoir

Valeurs publiées par la DGI pour 2020 à 2024 : à Abomey-Calavi, 200 FCFA/m² avec un taux de 4 % ; à Cotonou, de 432 FCFA/m² (zones inondables, pas du tout accessibles) à 864 FCFA/m² (zones très peu accessibles), avec un taux de 5 %. Pour les zones les plus accessibles de Cotonou, les montants imprimés dans le tableau sont incohérents : renseignez-vous au centre des impôts. Ces valeurs sont reconduites pour la période suivante, sauf notification de nouvelles valeurs par les communes. Avant d'acheter, demandez au vendeur s'il est à jour de cet impôt. Pour une construction neuve servant de résidence principale, une exemption temporaire de TFU peut être demandée une seule fois : lettre au service des impôts au plus tard le 1er janvier qui suit l'achèvement, avec la copie du permis de construire et le titre foncier, à condition d'être à jour de la TFU de l'immeuble.

Source : Circulaire n° 709 du ministre de l'Économie et des Finances (DGI, 2020) relative aux valeurs administratives de la TFU non bâtie, en application de l'art. 996 nouveau 3 ter du Code général des impôts ; Code général des impôts, art. 154, modifié par la loi de finances 2024

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau

Ce que cela prouve

Avant de vendre, le vendeur doit avoir un titre foncier ou, à défaut, un certificat d'appartenance délivré par l'ANDF.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 17 (non modifié en 2017)

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 13

À savoir

La sanction du vendeur ne rend pas le terrain à l'acheteur : la vérification avant paiement reste la meilleure protection.

Source : Loi n° 2013-01 du 14/08/2013 (Code foncier et domanial), art. 510 à 512 (non modifiés en 2017)

À savoir

Les transactions et constructions réalisées dans cette zone après la loi de 2017 ne donnent droit à aucune indemnité. N'achetez pas en zone frontalière.

Source : Loi n° 2017-15 du 10/08/2017, art. 7 nouveau et art. 522-1 à 522-9