Résumé de l’article
La loi sur le loyer au Bénin, c’est la loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022, d’ordre public : toute location d’habitation en relève. Elle plafonne le cautionnement à trois mois de loyer, remboursés en fin de bail ; impose un paiement mensuel contre quittance ; limite la commission d’un agent immobilier à 50 % d’un mois pour une mise en relation et à 10 % du loyer mensuel en gestion ; borne toute hausse à 2 % par an ; et exige un contrat écrit avec état des lieux annexé. Le loyer maximal légal, fixé à 8 % de la valeur réelle du bien, dépend d’un barème officiel qu’aucune publication ne confirme au 12 octobre 2026 : on explique ce que vous pouvez vérifier dès aujourd’hui.
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En bref : les chiffres à retenir
La loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 fixe le régime juridique du bail à usage d’habitation en République du Bénin. Elle remplace la loi de 2018 et sa modification de 2021 (art. 141). Ses 141 articles sont d’ordre public : un contrat ne peut pas y déroger, même si les deux parties l’ont signé (art. 139). Quatre chiffres suffisent à vérifier la plupart des contrats qu’on vous proposera.
- 3 moisde loyer, montant unique du cautionnement, remboursé en fin de bailArt. 57 et 69
- 2 %hausse maximale résultant d’une clause de révision, par rapport au loyer annuel initialArt. 68
- 50 %d’un mois de loyer au plus pour une simple mise en relation par un agent immobilierArt. 27
- 10 %du loyer mensuel au plus pour la gestion d’un bien au nom du propriétaireArt. 27
À ces plafonds s’ajoutent trois obligations de forme : un contrat écrit et signé (art. 5), un état des lieux d’entrée annexé au contrat (art. 11) et un paiement mensuel contre quittance (art. 66).
À qui s’applique la loi sur le loyer au Bénin
Elle concerne tout immeuble loué pour y habiter : chambre, studio, appartement, villa, qu’il soit nu ou meublé, à Cotonou comme à Abomey-Calavi ou à Parakou. Elle ne s’applique pas (art. 2) aux locaux professionnels, régis par le droit OHADA, ni aux logements de vacances loués pour une période saisonnière, ni aux chambres d’hôtel, d’auberge ou de centre d’accueil, ni aux logements fournis par un hôpital, un établissement d’enseignement ou une institution religieuse.
Si vous louez un appartement meublé pour trois mois à un expatrié, vous êtes dans le champ de la loi : seule la location saisonnière de vacances en est exclue. Un immeuble mixte (commerce au rez-de-chaussée, logements à l’étage) relève de la loi pour sa partie habitation (art. 62).
La loi interdit aussi de refuser un logement à quelqu’un en raison de son origine ethnique, de son identité, de son sexe, de sa situation professionnelle ou matrimoniale, de son handicap, de ses opinions politiques, de sa race ou de sa religion (art. 3). La personne refusée peut saisir le tribunal en référé (art. 4).
Caution : trois mois, pas plus
Ce que dit la loi
« Lors de la remise des clés aux fins de l’entrée en jouissance, le locataire verse au bailleur un cautionnement correspondant à trois (03) mois de loyer. Ce cautionnement est remboursé en fin de bail. »
Article 69 de la loi n° 2022-30. L’article 57 précise que ce montant « ne peut excéder une somme correspondant à trois (03) mois de loyer ».
Le cautionnement, qu’on appelle couramment « la caution », a un rôle précis : garantir les dégradations causées pendant le bail et couvrir les impayés en fin de contrat (art. 70). Il ne peut pas être révisé en cours de bail, et le bailleur ne peut réclamer aucun supplément (art. 71). Si le logement est vendu, le cautionnement passe au nouveau propriétaire, qui devra le restituer en fin de bail (art. 53).
Ce que la loi ne connaît pas : une « caution eau », une « caution électricité » ou une « caution peinture » qui s’ajouterait aux trois mois. Le texte ne prévoit qu’un seul cautionnement. Le 23 juillet 2026, le porte-parole du Gouvernement a d’ailleurs cité ces cautions supplémentaires parmi les pratiques déjà poursuivies devant les tribunaux, en rappelant que le plafond est « un maximum de pas plus de trois mois ».
En pratique, si le bien est équipé de compteurs SBEE et SONEB individuels, la question des consommations se règle simplement : chacun paie ce qu’il consomme, et aucune avance sur les factures n’a de raison d’être.
Avance de loyer : ce que dit la loi, ce qui se pratique
Ce que dit la loi
« Le paiement du loyer est mensuel, à la date arrêtée par les parties. Le loyer est payable au domicile du bailleur ou de son représentant contre quittance. »
Article 66. L’article 64 ajoute que « le bailleur est tenu de rembourser les sommes perçues d’avance et excédant le montant du loyer autorisé ».
À Cotonou et à Abomey-Calavi, beaucoup de propriétaires demandent encore six mois d’avance, parfois un an. La loi, elle, organise un paiement mois par mois. Elle ne contient pas de phrase qui interdise expressément une avance librement convenue, mais elle fixe le rythme mensuel, impose la quittance et oblige le bailleur à rembourser ce qui dépasse le loyer autorisé. Le porte-parole du Gouvernement a cité les « six mois d’avance » parmi les exigences contraires à la loi, en invitant les locataires concernés à se rendre au commissariat le plus proche.
Concrètement, avant d’accepter une avance : exigez qu’elle soit écrite dans le contrat, avec le nombre de mois couverts et la date à laquelle vous recommencerez à payer ; demandez une quittance pour chaque mois réglé d’avance ; et refusez toute avance qui s’ajouterait à un cautionnement de trois mois sans figurer au contrat. Une avance qui n’est pas écrite est une avance que vous ne pourrez pas prouver.
Frais d’agence : 50 % ou 10 %, pas davantage
Ce que dit la loi
« Lorsque l’agent immobilier met seulement en relation les parties pour la conclusion d’un bail, cette commission est payée par le demandeur de service. La commission ne peut excéder 50 % du loyer mensuel. Lorsque l’agent immobilier gère une unité locative au nom et pour le compte d’un bailleur, sa commission mensuelle ne peut excéder 10 % du loyer mensuel. »
Article 27. L’article 29 précise que l’agent « ne peut recevoir aucune somme autre que celle pour laquelle les parties se sont engagées ».
La loi distingue deux situations. Dans la première, un démarcheur ou une agence vous met simplement en relation avec un propriétaire : la commission est due par celui qui a sollicité le service, et elle ne peut dépasser la moitié d’un mois de loyer. Dans la seconde, le propriétaire a confié son bien à une agence par un mandat écrit (art. 21 à 24) : l’agence est alors rémunérée par le propriétaire, au plus 10 % de chaque loyer mensuel. La commission n’est due que si le bail est effectivement conclu (art. 28) et, s’il y a eu plusieurs intermédiaires, seul celui qui a permis la conclusion du contrat y a droit (art. 30).
Le « mois de loyer pour l’agence » que l’on réclame encore couramment aux locataires dépasse donc le plafond légal. Un agent qui exerce sans carte professionnelle, ou qui perçoit plus que la loi ne l’autorise, s’expose à une amende de 50 000 à 1 000 000 FCFA, portée en cas de récidive jusqu’à 2 000 000 FCFA et dix jours à deux ans d’emprisonnement (art. 32). Pour exercer, un agent immobilier doit être inscrit au registre tenu par le ministère chargé de l’habitat, détenir une carte professionnelle et justifier d’une assurance (art. 19).
Rémunération, concomitance, pénalités : les trois règles à retenir
Rémunération
La rémunération de l’agent immobilier est librement fixée entre les parties. Mais si son intervention consiste à mettre en relation un propriétaire et un locataire pour la conclusion d’un bail, la commission ne peut pas dépasser 50 % du loyer mensuel et elle est payée par le demandeur du service. Lorsque l’agent exerce la fonction de gestionnaire du bien, sa commission ne peut pas dépasser 10 % du loyer mensuel (art. 27).
Concomitance
Si plusieurs agents interviennent sur la même opération, seul l’agent par l’entremise duquel l’opération est conclue a droit à la commission (art. 30). Deux démarcheurs ne peuvent donc pas vous réclamer chacun leur part pour le même logement.
Pénalités
Toute infraction à ces dispositions est punie : amende de 50 000 à 1 000 000 FCFA pour l’agent qui exerce sans carte professionnelle ou perçoit plus que la loi ne l’autorise, portée en cas de récidive jusqu’à 2 000 000 FCFA et dix jours à deux ans d’emprisonnement (art. 32).
Et les frais de visite ?
La loi ne les nomme pas. Elle prévoit seulement que l’agent perçoit, outre sa commission, des « frais pour charges administratives conformément aux modalités fixées par voie réglementaire » (art. 28). Des frais de visite annoncés d’avance, d’un montant modeste, remis contre reçu, et surtout écrits avant tout déplacement, relèvent de la transparence : ils filtrent les demandes sérieuses et couvrent le déplacement de l’agent. Chez ASB Immobilier Group, ils sont indiqués sur chaque fiche de bien et remboursés si le contrat est signé. Des frais de visite inventés au moment de la visite, ou exigés sans reçu, sont un signal d’alerte.
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- Conditions écrites avant la visite
- Le loyer ne transite jamais par l’agence
- Frais de visite remboursés si le contrat est signé
Comment la loi plafonne le loyer, et pourquoi le montant exact n’est pas encore calculable
Ce que dit la loi
« Le montant maximum du loyer annuel est fixé à 8 % de la valeur réelle du logement, de l’appartement, ou de l’immeuble ; en cas de location au mois, le montant du loyer mensuel ne peut en aucun cas dépasser le douzième du loyer annuel. »
Article 57.
C’est la disposition la plus commentée et la moins appliquée. Le principe est simple : le loyer annuel ne peut dépasser 8 % de la « valeur réelle » du bien. Cette valeur réelle (art. 58) additionne la valeur du terrain, retenue pour une surface qui ne peut dépasser 250 % de la surface bâtie au rez-de-chaussée, et la valeur de la construction, calculée d’après une valeur au mètre carré bâti propre à chaque catégorie d’immeuble. Un bien achevé avant l’entrée en vigueur de la loi subit en plus un abattement de 2 % par an à partir de la sixième année suivant la fin des travaux, dans la limite de 30 % (art. 60).
Toute la difficulté tient dans ces barèmes. La loi confie à une commission nationale d’évaluation des immeubles bâtis (art. 55) le soin de fixer, secteur par secteur, la valeur du mètre carré de terrain et la valeur à neuf du mètre carré bâti par catégorie (art. 56). Ses travaux doivent être approuvés par décret, publiés au Journal officiel et révisés chaque 31 décembre. Les loyers plafonnés deviennent applicables « à compter du mois suivant la publication » de ces décisions, y compris aux baux en cours (art. 64).
Au 12 octobre 2026, nous n’avons trouvé aucun barème publié de cette commission. Ni les guides juridiques en ligne, ni les déclarations publiques de 2026 n’en font état. Tant que ce barème n’est pas publié, personne ne peut calculer de façon certaine « le loyer maximal » d’un appartement donné à Akogbato, à Fidjrossè ou à Godomey : toute personne qui vous annonce ce chiffre avec précision l’a estimé elle-même. Ce que vous pouvez faire dès maintenant, c’est comprendre l’arithmétique pour la vérifier le jour où le barème paraîtra.
Exemple d’arithmétique, à valeurs fictives. Les montants ci-dessous ne décrivent aucun bien réel : ils illustrent seulement la règle de calcul de l’article 57.
- Valeur réelle retenue pour le bien (terrain + construction, après abattement)
- 30 000 000 FCFA
- Loyer annuel maximal : 8 % de la valeur réelle
- 2 400 000 FCFA
- Loyer mensuel maximal : un douzième du loyer annuel
- 200 000 FCFA
Deux garde-fous existent déjà, barème ou non. D’abord, le classement du bien dans une catégorie et le prix d’un logement de grand standing se fixent « par accord entre le bailleur et le locataire ou, à défaut, par le président du tribunal compétent saisi en référé » (art. 59). Ensuite, avant le premier loyer, le bailleur doit remettre au locataire un décompte daté et signé qui détaille chaque élément du loyer (art. 65) ; l’accepter ne vous empêche pas d’en demander la révision plus tard, et toute clause qui vous l’interdirait est nulle.
Hausse de loyer : 2 % par an au maximum
Ce que dit la loi
« Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties dans le contrat de bail ou à défaut, lors du renouvellement de ce contrat. Toutefois, l’augmentation du loyer qui résulte d’une clause de révision ne peut excéder 2 % du montant annuel initial du loyer. »
Article 68.
Une hausse n’est possible que si le contrat contient une clause de révision ou au moment du renouvellement du bail, et elle est plafonnée à 2 % du loyer annuel de départ. Sur un loyer de 150 000 FCFA par mois, soit 1 800 000 FCFA par an, la hausse issue d’une clause de révision ne peut donc dépasser 36 000 FCFA par an, soit 3 000 FCFA par mois. Une augmentation annoncée par simple message, en cours de bail, sans clause et sans renouvellement, n’a pas de base légale.
Autre protection : le bail suit le logement. Si le propriétaire vend, donne ou lègue le bien, le contrat continue aux mêmes conditions avec le nouveau bailleur (art. 47), qui doit vous notifier son nom et son adresse (art. 48). Avant toute vente du logement que vous occupez, le bailleur doit d’ailleurs vous proposer de l’acheter en priorité, sous peine de nullité de la vente (art. 49 à 51).
Contrat, état des lieux, quittance : les trois papiers à exiger
Le contrat de bail est écrit et signé par le bailleur et le locataire, ou par leurs mandataires (art. 5). Le ministère chargé de l’habitat doit mettre à disposition, avec les mairies, des formulaires types dont les clauses sont conformes à la loi. Le contrat est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (art. 10) : repartez toujours avec le vôtre, signé.
L’état des lieux d’entrée est dressé contradictoirement lors de la remise des clés, sous seing privé ou par huissier, daté et signé, puis annexé au contrat (art. 11). C’est lui qui protège votre cautionnement : sans état des lieux, impossible de prouver qu’une fissure ou une serrure abîmée existaient déjà. Photographiez chaque pièce le jour de l’entrée, compteurs compris.
Le loyer se paie chaque mois contre quittance (art. 66). Un virement, un dépôt Mobile Money ou tout autre mode prévu au contrat est admis ; dans tous les cas, conservez une preuve datée. En cas de retard, la loi impose au bailleur une mise en demeure écrite ou une sommation par huissier, puis un délai d’un mois pour régulariser avant toute saisine du tribunal (art. 75 et 76). Seul un huissier de justice peut procéder à une expulsion (art. 78) : un propriétaire qui change la serrure ou coupe l’eau se met lui-même hors la loi.
Côté entretien, le bailleur doit livrer un logement en bon état d’habitabilité (art. 12) et prend à sa charge les grosses réparations : murs, toiture, poutres, fosses septiques, puisards (art. 13). Le locataire assume l’entretien courant et répond des dégradations dues à un défaut d’entretien (art. 17). Si le bailleur refuse une grosse réparation, le locataire peut se faire autoriser par le tribunal, en référé, à l’exécuter pour son compte (art. 14).
Que faire si on vous demande plus que la loi
| Sujet | Ce que dit la loi | Ce qui se pratique encore |
|---|---|---|
| Cautionnement | 3 mois de loyer, remboursés en fin de bail (art. 57, 69) | Cautions eau, électricité ou peinture en plus : non prévues par le texte |
| Paiement | Mensuel, contre quittance (art. 66) ; remboursement des sommes perçues d’avance au-delà du loyer autorisé (art. 64) | 6 à 12 mois d’avance, souvent sans quittance |
| Commission d’agence | 50 % d’un mois pour une mise en relation, payés par le demandeur ; 10 % par mois pour une gestion, payés par le propriétaire (art. 27) | Un mois de loyer complet demandé au locataire, parfois davantage |
| Hausse | 2 % du loyer annuel initial au plus, et seulement par clause de révision ou au renouvellement (art. 68) | Augmentation annoncée du jour au lendemain, sans clause |
| Contrat | Écrit, signé, avec état des lieux annexé (art. 5, 11) | Accord verbal, ou contrat que le locataire ne reçoit jamais |
| Expulsion | Mise en demeure, délai d’un mois, décision du tribunal, huissier (art. 75 à 78) | Changement de serrure, coupure d’eau par le bailleur |
- Demandez que tout soit écrit avant de payer. Loyer, cautionnement, éventuelle avance, frais, date d’entrée : dans le contrat ou, à défaut, dans un message écrit du bailleur ou de l’agence que vous conservez.
- Exigez un reçu pour chaque franc versé. Quittance de loyer, reçu de cautionnement, reçu de commission ou de frais de visite. Sans reçu, pas de preuve ; sans preuve, pas de remboursement.
- Vérifiez l’intermédiaire. Un agent immobilier doit pouvoir présenter sa carte professionnelle et agir sur la base d’un mandat écrit du propriétaire (art. 19 et 21). Un démarcheur sans carte ne peut pas légalement percevoir de commission.
- Tentez d’abord l’accord. Un courrier ou un message courtois citant l’article concerné suffit souvent à ramener une demande dans les limites légales.
- Saisissez les autorités en cas de blocage. Les contestations sur les loyers relèvent du président du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé (art. 79). Pour une commission ou une caution abusive, le Gouvernement invite les locataires à se rendre au commissariat le plus proche. Un avocat ou une association de consommateurs peut vous accompagner.
Questions fréquentes
La caution de trois mois est-elle obligatoire, ou seulement un maximum ?
L’article 69 parle d’un cautionnement « correspondant à trois (03) mois de loyer » versé à la remise des clés, et l’article 57 en fait un plafond qui « ne peut excéder » trois mois. Un bailleur peut donc demander moins, jamais plus. Dans tous les cas, le montant doit être écrit au contrat et remboursé en fin de bail, déduction faite des dégradations ou impayés constatés.
Six mois d’avance, est-ce légal ?
La loi organise un paiement mensuel contre quittance (art. 66) et oblige le bailleur à rembourser les sommes perçues d’avance qui excèdent le loyer autorisé (art. 64). Elle ne décrit pas en toutes lettres l’avance convenue entre les parties, mais le Gouvernement range les « six mois d’avance » parmi les exigences contraires à la loi. Si vous acceptez une avance, faites-la écrire dans le contrat avec une quittance pour chaque mois couvert.
Qui paie la commission de l’agence immobilière ?
Celui qui a demandé le service, lorsqu’il s’agit d’une simple mise en relation, et au plus 50 % d’un mois de loyer (art. 27). Lorsque le propriétaire a confié la gestion de son bien à une agence par mandat, c’est lui qui la rémunère, au plus 10 % de chaque loyer mensuel. L’agence ne peut percevoir aucune autre somme que celle convenue (art. 29).
Comment connaître le loyer maximal légal de mon logement ?
Le plafond est de 8 % par an de la valeur réelle du bien (art. 57), calculée avec les barèmes d’une commission nationale d’évaluation (art. 55 et 56). Au 12 octobre 2026, nous n’avons trouvé aucun barème publié : le montant exact ne peut donc pas encore être calculé de façon certaine. Vous pouvez en revanche exiger le décompte détaillé du loyer avant le premier paiement (art. 65) et, en cas de désaccord sur la catégorie du bien, saisir le président du tribunal en référé (art. 59).
Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
Seulement si le contrat contient une clause de révision, ou au moment du renouvellement, et dans la limite de 2 % du loyer annuel initial (art. 68). Une hausse annoncée par simple message, sans clause ni renouvellement, n’a pas de base légale.
Le propriétaire vend le logement : dois-je partir ?
Non. Le bail continue avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions (art. 47). Avant la vente, le bailleur doit d’ailleurs vous proposer d’acheter le logement en priorité ; vous disposez d’un mois pour répondre et, si vous acceptez, de deux mois pour conclure (art. 49 à 51).
Un contrat de bail verbal est-il valable ?
La loi impose un contrat écrit, signé par les deux parties, établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, avec l’état des lieux d’entrée annexé (art. 5, 10 et 11). Si vous occupez un logement sans écrit, demandez la régularisation : elle protège aussi le bailleur.
Où trouver le texte officiel de la loi n° 2022-30 ?
Sur le portail des textes juridiques du ministère de la Justice (textes.justice.bj), qui met à disposition le PDF de la loi sur le loyer au Bénin, ainsi que sa foire aux questions « La loi fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation en treize questions ». Les deux liens figurent dans les sources ci-dessous.
Sources consultées
Loi n° 2022-30 du 20 décembre 2022 fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation en République du Bénin, JO n° 02 bis du 25 janvier 2023, texte intégral sur textes.justice.bj. Ministère de la Justice et de la Législation, « Loi fixant le régime juridique du bail à usage d’habitation en treize (13) questions ». La Nouvelle Tribune, 23 juillet 2026, rappel du Gouvernement sur le plafond de trois mois de caution. Jupiter Info, 27 février 2026, et Nasuba Infos, 24 juillet 2026, sur les commissions d’agents immobiliers. Textes vérifiés le 12 octobre 2026.
Cet article informe ; il ne remplace ni un avocat, ni un notaire, ni une décision de justice. Il résume la loi dans sa version consultée le 12 octobre 2026 ; en cas de litige, faites examiner votre contrat par un professionnel du droit.
